Những dự án bất động sản trên giấy
Bạn trúng thầu được một miếng đất ngon. Bạn muốn xây nhà, biệt thự hay chung cư trên miếng đất đó để bán kiếm lời.
Cách 1: Bạn đem dự án trên giấy của bạn ra nhà băng xin vay tiền thực hiện. Nếu may mắn được ngân hàng giải ngân, bạn có một cục nợ với lãi suất cao ngất ngưởng. Khả năng vỡ nợ cực cao vì xây xong chưa chắc có người vào mua ngay. Cách này không khả thi.
Cách 2: Bạn bỏ ra chút tiền quảng cáo cho dự án trên giấy cho dân chúng hứng thú. Chính những khách hàng đó sẽ đến nộp mạng cho nhà băng xin vay tiền để mua những căn hộ trên giấy. Thế là tự dưng khách hàng đem tiền đến cho bạn, bạn thoải mái dùng tiền đó xây dự án rồi bán lại cho chính những khách hàng đó với giá một vốn bốn lời. Khách hàng thì è cổ ra trả lãi suất ngân hàng cho cái căn nhà nằm trong trí tưởng tượng. May mắn thì 1-2 năm, còn không thì kéo dài hơn, nhiều trường hợp chủ đầu tư ôm tiền tháo chạy, hay khi bàn giao căn hộ thì hình ảnh quảng cáo chỉ mang tính chất minh hoạ.
Những bước đi của lừa bất động sản
Bước 1: Tổ chức cho bạn đi xem đất trên một chuyến ô tô đi chung. Xe 16 chỗ, trong đó hết 10 người là của sàn giao dịch đóng vai khách mua đất, và 4 nhân viên môi giới. Khách chính chỉ 1-2 người, trong đó có bạn.
Bước 2: Xe lăn bánh, tất cả rèm được kéo lại để đảm bảo khách không biết mình sẽ được đưa đi đâu. Khách được giới thiệu phối cảnh dự án siêu đẹp, kế cận sân bay quốc tế, siêu thị, công viên,…
Bước 3: Khách được thả xuống một dự án khá đẹp, hạ tầng hoàn chỉnh, 10 diễn viên trên xe và 4 nhân viên môi giới chỉ trỏ, trầm trồ, giành giật, xuống tiền, viết giấy cọc. Tiền tuôn như thác đổ, đất bán như rau. Nhân viên sốt sắng viết giấy cọc, ghi rõ giá bán, vị trí thửa đất, tờ bản đồ, số lô,… dòng địa chỉ để trống, hối thúc bạn ký. Ký xong nhân viên khác hỗ trợ chuyển khoản tại chỗ, vài trăm triệu ngọt xớt. Thoả thuận đặt cọc được giao lại cho bạn, đóng dấu đỏ chót. Địa chỉ đã được ghi thêm vô, lúc nào đố bạn biết. Bạn phát hiện ra hoặc người khác phát hiện ra khi đã về đến nhà. Hỡi ôi, địa chỉ thửa đất cách xa dự án nơi xem đất gần 100km, ở một xã heo hút của một huyện xa lắc xa lơ.
Bước 4: Bạn lên văn phòng công ty thì được chỉ sang một nơi khác giải quyết gọi là phòng pháp lý. Ở đây, bạn sẽ được an ủi đôi chút vì không phải một mình bạn bị biến thành lừa. Tiếp bạn là một kẻ khá rành luật, phán rằng sổ chính đây, đối chiếu giấy cọc đi, sai cái gì? Giờ trả tiền thì công chứng, không mua nữa thì mất cọc. Chọn đi! Nếu tiếp tục mua bạn sẽ phải trả giá 2 tỷ cho lô đất trị giá chưa đến 500 triệu, ở một làng quê khỉ ho cò gáy. Chuyện thật 100%.
Đấu thầu đất bỏ cọc tăng giá ảo
Tình trạng thổi giá đất thông qua các phiên đấu giá đã có từ nhiều năm nay. Một nhóm người đăng ký đấu giá khối lượng lớn, bỏ thầu giá đất thật cao, nhưng khi trúng lại bỏ tiền cọc, không mua với mục đích nâng giá đất khu vực để trục lợi.
Ngay sau cuộc đấu giá đất, nhóm đầu tư đã lợi dụng giá trúng thầu, thực chất là giá ảo để đẩy giá đất giá nhà tại khu vực đó lên cao và kịp thời bán ra một số lượng lớn nhà đất mà họ đã mua gom trước đó.
Giá sàn của các phiên đấu giá bao giờ cũng được hội đồng định giá xác định rất nghiêm túc nhưng giá trúng thường cao hơn gấp nhiều lần, có những mức giá bỏ quá cao sức tưởng tượng. Giá đất qua mỗi phiên đấu giá thường tăng lên gấp đôi, thậm trí gấp 3 bất kể thị trường bất động sản có thể đang đóng băng.
Các dự án chuẩn bị đấu giá thường được dân đầu cơ giám sát thông tin rất chặt chẽ. Trước khi làm thủ tục đăng ký đấu giá, đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá sẽ được họ mua với giá thấp. Đến khi đấu giá thì bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực, bán thu lời từ những khu đất đã mua, sau đó thì sẵn sàng bỏ cọc.
Có những nhà đầu tư còn lợi dụng để nâng giá trị cổ phiếu, trái phiếu của mình, và hơn nữa có những người lợi dụng để đánh võng giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng, mà nếu thực hiện trót lọt có thể rút ruột các ngân hàng. Đáng buồn thay, việc giá đất bị đẩy lên quá cao cùng với giá ảo khiến cho giấc mơ an cư của những người thu nhập thấp ngày càng trở nên xa vời.
Quân xanh quân đỏ thông đồng dìm giá
Việc bắt tay nhau để dìm giá mua rẻ tài sản của nhà nước nhất là đất đai diễn ra tại nhiều phiên đấu giá. Các bên tham gia đấu giá đã thông đồng với nhau, để lót đường cho một nhà đầu tư đã định sẵn trúng được thầu với giá rẻ. Hành vi này được gọi là “quân xanh quân đỏ”. Giá trị thực của nhiều lô đất đã được những quân xanh quân đỏ này dìm xuống.
Ngoài ra trên thực tế, việc dìm giá còn kết hợp với việc sử dụng xã hội đen để đe doạ những người tham gia đấu giá khác khiến cho họ sợ hãi bỏ cuộc rút hồ sơ. Và khi đó thì cuộc đấu giá thực chất chỉ còn có một người tham gia, một mình một chợ, còn những người khác chỉ là những quân xanh của chúng. Giá của những lô đất này như thế nào là do những đối tượng này thao túng và gần như đã được định sẵn là thấp hơn nhiều so với giá thị trường, chỉ cao hơn giá khởi điểm không đáng kể.
Giới kinh doanh bất động sản sẽ không thể tác động được vào cuộc đấu giá nếu như không có tay trong. Ở mức độ đơn giản cũng phải có tay trong cung cấp hoặc tiết lộ thông tin thì mới có thể tổ chức quây thầu, vây thầu để trúng với giá rẻ. Ở mức độ nghiêm trọng hơn là cấu kết với những người có thẩm quyền là các ban quản lý dự án để tạo thành nhóm lợi ích rút ruột của nhà nước từ các phiên đấu giá.
Tình trạng móc ngoặc trong thẩm định giá
Có thể nói, thẩm định giá là một khâu vô cùng quan trọng trong đấu giá đất. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng pháp luật đã trao cho tổ chức này chức năng quá lớn, trong khi cơ chế kiểm soát hết sức lỏng lẻo. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhiều sai phạm trong thẩm định giá.
Cùng là hành vi móc ngoặc giữa các thẩm định viên và các tổ chức cá nhân trong đấu giá, đối với những gói thầu mua sắm trang thiết bị trả bằng ngân sách nhà nước thì giá thẩm định được đưa ra cao hơn rất nhiều so với giá thực. Còn đối với lô đất của nhà nước đưa ra đấu giá, trong nhiều trường hợp giá được đưa ra ở mức rất rẻ. Và mục đích cuối cùng của những trường hợp đẩy giá hay dìm giá này đều là để rút ruột gây thiệt hại cho quốc gia và làm lợi cho một nhóm thiểu số.
Tạo khan hiếm giả
Đây là một trong những chiêu thức được môi giới nhà đất thường xuyên áp dụng. Tại nhiều dự án, dù mới chính thức mở bán vài ngày nhưng trong bảng hàng của chủ đầu tư, số lượng căn đã có chủ dày đặc, đa số là các căn đẹp tại dự án. Cá biệt có những dự án, vừa mở bán đã có đến 80% số căn có chủ.
Thực tế, số lượng căn đã bán chỉ có người trong cuộc mới rõ, còn khách hàng sẽ bị tâm lý khan hàng mà nhanh chóng lựa chọn và xuống tiền một căn hộ khá khẩm nhất trong bảng hàng còn lại tại dự án.
Việc tạo độ “hot” ảo cho dự án khiến khách hàng có cảm giác không mua ngay sẽ bỏ lỡ, rồi tăng giá chênh lệch nhiều so với mức giá khởi điểm được quảng cáo để kiếm lời. Đây là một chiêu thổi giá phổ biến, không hề mới nhưng vẫn lừa được rất nhiều khách hàng yếu tim và không nắm nhiều kiến thức về thị trường.
Hợp đồng góp vốn/Hợp đồng hợp tác đầu tư
Đây là mô hình không mới nhưng vẫn dẫn dụ được rất nhiều nhà đầu tư bằng cách đánh vào lòng tham của họ. Doanh nghiệp này xây dựng các trang web cung cấp thông tin về việc công ty có nhiều bất động sản, và dự án đầu tư có lợi nhuận cao để huy động vốn của nhiều cá nhân. Họ sử dụng một phần tiền này để trả lãi cho các cá nhân trên, sau đó chiếm đoạt số tiền đặc biệt lớn. Nhiều nhà đầu tư rơi vào hoàn cảnh “miếng pho mát trên bẫy chuột”. Cách quản lý tương tự như mô hình ponzi, tức là lấy tiền của nhà đầu tư sau trả cho nhà đầu tư trước.
Doanh nghiệp này có các gói đầu tư với mức lợi nhuận khủng 35% một năm trở lên, trả lãi theo ngày và cam kết chi trả trong 24 tháng. Gói đầu tư đủ lớn bạn sẽ trở thành cổ đông chiến lược, được tặng thêm cổ phiếu nội bộ và nhận thêm lợi nhuận từ cổ phiếu đó. Những văn phòng đại diện được mở ồ ạt trên khắp các tỉnh thành để mở rộng phạm vi hút vốn. Thành lập công ty với số vốn điều lệ ban đầu vài trăm tỷ đồng, chỉ sau vài năm có thể lên hàng nghìn tỷ đồng.
Hình ảnh những tập sổ đỏ được đăng tải trên trang web của công ty bất động sản. Đáng chú ý, công ty còn tổ chức cho khách hàng đi xem hiện trạng đất đang có các xe ủi, xe cẩu thực hiện san lấp mặt bằng. Một số dự án mà các toà nhà đã hoàn thiện phần xây thô, và có cả căn hộ mẫu với đầy đủ nội thất bên trong. Họ tiếp tục giới thiệu, quảng cáo nhằm làm cho khách hàng tin tưởng rằng công ty đang tiến hành xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại các dự án để khách hàng tin tưởng xuống tiền.
Ban đầu, lợi nhuận theo ngày trả về đều đặn, nhưng đến khi bạn hoàn được một nửa vốn đầu tư gốc, công ty sẽ thông báo đang dồn tiền cho dự án lớn, cần nhiều vốn nên chuyển từ trả lãi theo ngày sang theo tháng. Chỉ ít tháng sau đó, công ty lại tiếp tục thông báo tình hình kinh doanh đang trong tình trạng khó khăn, đổ lỗi do biến động tiêu cực từ thị trường nên tạm dừng và hẹn một thời gian trong tương lai sẽ trả lãi tiếp. Bạn cứ mòn mỏi và sẽ không bao giờ thấy lần trả lãi nào nữa, cho đến khi có tin tổng giám đốc bị bắt.
Mối quan hệ giữa việc sửa đổi luật và tăng giá bất động sản
Trong dự thảo luật đất đai mới không có việc đánh thuế luỹ tiến bất động sản thứ 2, thứ 3,… thứ n và không có thu thuế sở hữu bất động sản. Vậy nên, khi nào luật đất đai được thông qua thì bất động sản sẽ tăng mạnh.
Những người đứng đầu nắm nhiều quyền hành là bên nắm giữ nhiều đất nhất, đất càng tăng giá thì nhóm đó càng có lợi. Sau mỗi lần sửa luật đất đai 1993, 2004, 2013,… thì giá bất động sản lại tăng lên một mức mới. Bởi vì bản chất của việc sửa luật là để tối đa hoá lợi ích của người viết ra luật.
Trước mỗi cơn sốt đất, trước mỗi đợt cao điểm giải ngân đầu tư công: khi bất động sản đang là chân sóng thì nhà nước sẽ họp bàn để ra những văn bản (chỉ thị, nghị quyết,…) về việc “doạ đánh thuế bất động sản”, thắt chặt tín dụng bất động sản để nhằm “chấn an dư luận” và để dân hạn chế mua bất động sản. Đây chính là biện pháp tâm lý để hạn chế bất động sản tăng nóng, nhờ đó bất động sản sẽ tăng chậm lại giúp nhà nước giảm bớt chi phí đền bù giải phóng mặt bằng ở các dự án đầu tư công.
Vào thời điểm chính phủ chưa kịp giải ngân gói kích thích kinh tế bơm tiền vào thị trường, đó là lúc chính phủ muốn kìm hãm để bất động sản không tăng nóng. Nếu tăng nóng sớm quá thì đội quan chức sẽ không mua được với giá rẻ, vì đội đó sẽ chỉ có tiền sau khi giải ngân đầu tư công.
