Lãi suất bao gồm lãi suất vay, và lãi suất gửi tiết kiệm. Hai loại này thường thay đổi song hành với nhau, để điều tiết lượng tiền chảy ra và đổ vào ngân hàng.
Trong thời kỳ lạm phát cao, ngân hàng tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, vì tiền bên ngoài thị trường nhiều quá. Tức là, ngân hàng muốn hạn chế tiền chảy từ trong ngân hàng ra, bằng cách tăng lãi suất vay. Và hút tiền bên ngoài thị trường, bằng cách tăng lãi xuất gửi tiết kiệm, thúc đẩy mọi người gửi tiền vào ngân hàng. Trong bất động sản thì 95% lượng tiền là nhà đầu tư đi vay. Khi lạm phát cao thì lượng tiền vay không chạy vào bất động sản nữa, mà bị rút ra vì mất lợi nhuận chênh lệch giá, nên giá bất động sản giảm.
Vì vậy, giá bất động sản tăng giảm theo chu kỳ của lãi suất, cứ lãi suất tăng thì bất động sản giảm và ngược lại.
Vào thời điểm nền kinh tế có xu hướng đi lên, mọi người ăn nên làm ra thì ngân hàng giảm lãi suất. Lãi suất gửi tiết kiệm giảm khiến mọi người không mặn mà gửi tiền vào ngân hàng, mà sẽ đẩy mạnh việc tiêu dùng và đầu tư. Cộng thêm lãi đi vay cũng giảm, tạo điều kiện để bà con gom tiền mua bất động sản, làm cho bất động sản tăng giá. Tới lúc mọi người đã vay quá nhiều, đòn bẩy được kéo căng hết mức, thì ngân hàng tăng lãi suất để kiềm chế rủi ro tài chính.
Lãi suất tăng nên không có tiền đổ thêm vào bất động sản nữa. Việc vay tiền cho các hoạt động kinh doanh vào lúc này, khiến việc trả lãi trở nên nặng gánh hơn, và người đi vay buộc phải bán bớt bất động sản ra. Mà bán thì làm gì có ai mua nữa, vì tiền ngoài thị trường đã cạn do hấp thụ vào bất động sản hết rồi.
Những người vay với lãi cao không trả được, sẽ rơi vào tình trạng nợ xấu, và bất động sản trước đó đem ra thế chấp bị ngân hàng thu hồi. Ngân hàng công bố nợ xấu để an ủi những người đi vay, chứ thực tế ngân hàng không chịu thiệt thòi gì từ những khoản nợ xấu này. Thậm chí lãi nhiều lần, vì tài sản thế chấp thường có giá trị hơn khoản vay.
Trong thời buổi kinh tế khủng hoảng, chính phủ bơm tiền vào hệ thống tài chính. Việc này nhằm mục đích tăng lượng tiền mặt và thanh khoản. Ngân hàng giảm lãi suất để hạn chế mọi người gửi tiết kiệm, và khuyến khích mọi người vay cho chi tiêu và đầu tư, từ đó thúc đẩy phục hồi kinh tế. Ngân hàng trung ương sẽ bơm tiền cho các ngân hàng thương mại, dựa trên các tài sản đảm bảo mà ngân hàng thương mại thu hồi được. Ngân hàng thương mại nào thu hồi được càng nhiều tài sản thế chấp, thì càng được bơm nhiều tiền. Ngân hàng hút tài sản, không hút tiền, vì tiền thì in ra được.
Cứ như vậy, khi nền kinh tế phát triển đến ngưỡng, thì bắt đầu lao dốc và rơi vào khủng hoảng. Vượt qua khủng hoảng thì lại bắt đầu một chu kỳ phát triển mới.
